Le sort du bail commercial en cas de procédures collectives

Procédure collective et bail commercial : enjeux, règles et bonnes pratiques

Lorsque l’entreprise en difficulté fait l’objet d’une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire), des interrogations juridiques fondamentales se posent quant au sort de son bail commercial.

La compréhension de ces règles est essentielle pour les dirigeants, bailleurs, repreneurs et tous les partenaires d’une entreprise en difficulté, tant les enjeux économiques et juridiques sont élevés.

Cet article vise à offrir une analyse complète, structurée et pratique des règles applicables au bail commercial en présence d’une procédure collective, avec un focus sur les textes, la jurisprudence récente et les bonnes pratiques opérationnelles.

1. Principe : l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial

Contrairement à une idée reçue, l’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation de plein droit du bail commercial.

Les règles générales du droit des entreprises en difficulté s’appliquent aux contrats en cours, ce qui signifie que le bail commercial se poursuit automatiquement au moins à l’ouverture de la procédure.

Ce principe est d’ordre public :

• ni une clause contractuelle,
• ni une stipulation du bail,

ne peuvent prévoir que la seule ouverture d’une procédure collective entraîne la résiliation automatique.

2. Qui décide de la poursuite ou de la résiliation du bail commercial ?

a) Le rôle de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire

Dans les procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire, l’administrateur judiciaire (désigné par le tribunal) décide s’il est opportun de poursuivre ou non le bail commercial.

Dans une liquidation judiciaire, c’est le liquidateur judiciaire qui prend cette décision, conformément aux règles des procédures collectives.

L’administrateur ou le liquidateur peut décider de résilier le bail sans justification particulière, dès lors que cette décision est en ligne avec l’intérêt de la procédure collective.

👉 Pratique : dès l’ouverture de la procédure collective, les bailleurs doivent donc être attentifs aux notifications de l’administrateur ou du liquidateur.

3. Les droits du bailleur : résiliation et délais à respecter

a) Résiliation pour non-paiement des loyers postérieurs

Selon les articles L.622-14 et L.631-14 du Code de commerce, le bailleur peut demander la résiliation du bail commercial ou faire constater sa résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture.

⚠️ Important : le bailleur ne peut agir qu’après un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective, qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire.

Une décision de la Cour de cassation récente (12 juin 2025) confirme que ce délai de trois mois s’impose même lorsqu’une liquidation judiciaire fait suite à la résolution du plan de redressement judiciaire.

4. Le point de départ du délai de trois mois : une subtilité procédurale

La jurisprudence est très claire : lorsque plusieurs procédures collectives se succèdent (par exemple redressement judiciaire suivi d’une liquidation judiciaire après résolution du plan), un nouveau délai de trois mois court à partir du jugement ayant ouvert la nouvelle procédure collective.

👉 Ce point est essentiel pour les bailleurs qui envisagent une action en résiliation : la détermination précise du point de départ du délai de trois mois peut faire la différence entre une demande recevable ou irrecevable.

5. Cession du bail commercial en cas de plan de cession ou de liquidation

a) Plan de cession

Lorsqu’un plan de cession est arrêté par le tribunal dans le cadre d’une procédure collective, le bail commercial peut être transmis au repreneur, sans application des clauses d’agrément ou de préemption prévues au contrat initial.

Le bail se poursuit alors aux conditions contractuelles en vigueur à la date du jugement d’ouverture, offrant ainsi une sécurité juridique au repreneur.

b) Cession en dehors d’un plan de cession

Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail commercial hors plan de cession, mais en respectant les clauses contractuelles — notamment l’agrément du bailleur et le droit de préemption de la commune.

6. Obligations du bailleur en matière de créances

Lorsque le locataire est en procédure collective, les loyers impayés antérieurs à l’ouverture de la procédure doivent être déclarés comme créances à la procédure pour pouvoir être pris en compte dans le passif de l’entreprise en difficulté.

👉 Autrement dit, si un bailleur souhaite obtenir le paiement de loyers échus avant l’ouverture du redressement ou de la liquidation, il doit effectuer une déclaration de créance dans les délais légaux.

7. Aspects pratiques et pièges à éviter

📌 Ne pas anticiper l’action trop tôt

Certaines décisions récentes rappellent que le bailleur ne peut pas solliciter la résiliation avant l’écoulement complet du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.

📌 Attention aux évolutions jurisprudentielles

La jurisprudence en matière de procédures collectives et de bail commercial est dynamique — notamment sur la question du point de départ des délais et de la responsabilité du mandataire judiciaire ou du liquidateur.

8. FAQ – Questions fréquentes

Q : L’ouverture d’une procédure collective met-elle fin automatiquement à un bail commercial ?
R : Non. L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas la résiliation automatique du bail. Le contrat continue sauf décision contraire de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire.

Q : Quand un bailleur peut-il agir pour résilier un bail commercial ?
R : Le bailleur ne peut agir qu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Q : Le bail commercial est-il transmis automatiquement au repreneur ?
R : Dans le cadre d’un plan de cession, le bail est généralement transmis au repreneur aux conditions initiales prévues au bail.

9. Conclusion – Sécuriser vos droits en matière de bail commercial et de procédure collective

Le bail commercial en procédure collective est un domaine juridique complexe, où le diable se cache dans les délais et les conditions procédurales.

Entre le maintien automatique du bail, les décisions discrétionnaires de l’administrateur ou du liquidateur, et les droits du bailleur en cas de défaut de paiement, chaque situation mérite une analyse juridique précise et adaptée au contexte.

Le cabinet Titane Avocats accompagne régulièrement les bailleurs, dirigeants et repreneurs confrontés à des entreprises en difficulté, afin de sécuriser leurs droits liés aux baux commerciaux et de maximiser les chances de succès dans des démarches souvent décisives.